超高层住所最终都会变贫民窟！曾经我还觉得是骇人听闻，直到香港那场大火，才算彻底把这层遮羞布撕得干干净净。黑烟裹着火星往下掉的时分，烧的哪里是房子，清楚是超高层住所最终的庄严，那些你认为值几百万的房子，或许仅仅是个“高价买的烫手山芋”，这把火，逼得所有人直面一个终极问题：我国楼市的底，究竟在哪？

  大陆的现代化也就40年，没有阅历一个完好的基建周期，大部分超高层住所是2010年今后才建的，现在刚过十年，还没到会集修理的阶段，所以咱们对“住所保护本钱”没概念，许多人乃至觉得，房子的开销便是你买房子时分那一次性付的钱。香港的今日，便是咱们的明日。

  宏福苑1983年建成，距今42年，总共有8栋楼住户1984户，2016年港府定时对住所楼进行检修，发现宏福苑的外立面有巨大危险，需求强制创新。这么大的工程，由宏福苑的业主委员会来施工投标，要和谐这么多住户，这不是一件简单的事，直到24年1月份，业主大会才通过了创新项目的全体投标，外立面补葺才算是有了实质性发展，首要的投标项目包含外墙防水层替换、从头刷油漆，以及其他的一些归纳修理。

  一个小区修一下外皮，花费是多少，总共3.3亿港币，均匀到每一家要交16到19万港币的费用，不管是对谁来说，这都是一笔不小的开支，这还仅仅修外面，今后楼里的电梯、水管和消防联动控制系统也得换，还得持续掏钱。有个住在宏福苑的大爷，退休薪酬一个月才1.2万港币，其时就急了：“我这房子现在市价也就300来万，修个外墙就要掏我两年的退休金，后边再修电梯，是不是得把房子卖了才够？”

  或许有人会说“香港房价贵，修理费天然高”，这钱压根就不是贵不贵的问题，而是超高层住所的“宿命”。宏福苑每栋楼高102米，光是搭外墙的脚手架，就得从一楼架到顶楼，资料运送全赖电梯，光脚手架的租金和人工，就占了修理费的40%。更别提超高层的外墙瓷砖了，得用特制的抗风胶黏，一块瓷砖的本钱比内地贵5倍，还得请有高空作业资质的工人，一天薪酬便是2000港币，这些本钱加起来，想不贵都难。

  这把火，刚好烧出了我国人对房子的一个巨大误解，房子跟轿车相同，是“消耗品”，得修、得养，并且越往高了盖，保护本钱越像个“无底洞”。香港由于基建周期启动得早，先一步踩了这个坑，而大陆许多人，不过是还没到“买单的时分”。

  有人或许会说，不是有“房子修理基金”吗，大陆的修理基金，是买房时按房价的2%-3%交的，比方你买一套200万的房子，交6万修理基金。可你知道一套30层超高层住所，换一部电梯要多少钱吗？至少80万！一栋楼按4部电梯算，光换电梯就要320万，而一栋楼的修理基金总额，撑死了也就200来万，连换电梯都不行，更别提修外墙、换管道了。

  发达国家早就走过这条路，踩过的坑比咱们幻想的还深。日本东京市郊，现在有许多“零元购”的住所，房东倒贴钱把房子送人都没人要。为什么啊？由于这些房子是30年前建的超高层，现在修理一次要花2000万日元，而房子自身的市价也就1500万日元，修理本钱比房子还贵。

  美国纽约更夸大，上世纪70年代建的一批40层超高层住所，现在成了“城市”。由于修理费太高，有钱的业主全搬走了，剩余的都是低收入人群，交不起修理费，电梯坏了没人修，水管漏了没人管，楼道里满是废物，最终成了黑帮聚集地，差人都不敢随意进。

  现在你去欧美发达国家的城市中心，简直看不到15层以上的住所，最多便是6-8层的电梯房，为啥？由于他们用几十年的经历证明：超高层住所便是“寅吃卯粮”，建的时分看着光鲜，住的时分本钱高到离谱，最终必定走向衰落。大陆的房地产彻底摸着海外经历过河，这些吃过的亏一个都逃不过，前些年，开发商为了“节省土地”，把利益最大化，超高层越建越多，30层以上的小区遍地都是，许多三四线层的楼房。

  大陆的住所运用的时刻是70年，许多人忧虑70年后房子仍是不属于你，这纯粹是想多了。大部分房子都撑不过50年，混凝土的惯例运用的寿数是50年，电梯的寿数是15年，水管的寿数是20年，这些都是客观规律，并且咱们的人口密度更大，损耗越快，保护起来越费事，本钱天然越高。

  提到这儿，咱们再回到最初的问题：我国楼市的底，究竟在哪？别听那些专家扯“政策底”“商场底”，说白了，楼市真实见底，得比及“房地产的出资收益等于出资本钱”，这才是最真实的规范。说得浅显点：你买一套房子，靠租金赚的钱，至少得能掩盖你的房贷利息和保护本钱，否则这房子便是“赔钱货”，何时到达这个平衡点，楼市才算真的稳了。

  现在国内一二线城市的租金回报率有多低？北京均匀1.5%，上海1.6%，深圳1.4%，广州略微高点，也才1.8%。啥意思？你在深圳买一套1000万的房子，一个月租金也就1.2万左右，一年租金14.4万，要70年才干回本。而现在5年期以上的LPR利率是3.5%，你买1000万的房子，借款700万，每年的利息就要20多万，租金连利息都掩盖不了，更别提修理费、物业费了。

  要添补这个距离，只要两种或许：要么租金涨一倍多，要么房价跌三成以上。可租金这东西，跟工作和薪酬直接挂钩，现在的大环境，用脚指头想都知道，租金怎会是翻倍？那剩余的就只要一条路：房价跌落。

  有人说“政府会救市”，现在连万科都没人救了，要走商场化的路途自负盈亏，你还盼望谁来救市，这不是恶作剧吗？

  房地产的“伐鼓传花”游戏，在2021年就现已敲下了最终一声鼓，仅仅许多人还抱着侥幸心理，还不愿把手上的花转出去，要么不愿意面临严酷的现实，要么觉得还有起色，等得越久，手上的时机就越少，香港大火便是最好的警示，潮水彻底退去之前，就该捉住全部时机逃出去。